SPAZIO INTERATTIVO

a cura di Luciana Gennari

 

Questo vuol dire che bisogna individuare il posto auto e tenerlo a disposizione dei disabili nelle aree riservate alla sosta dei veicoli. Perciò sono nulle le delibere assembleari, anche se votate a maggioranza qualificata, che li escludono e così ostacolano la possibilità di raggiungere agevolmente la loro abitazione, non consentendogli di posteggiare la propria auto nel punto più vicino possibile all’ingresso del palazzo.

Non si tratta di un privilegio ma, come vedremo, di un’interpretazione “costituzionalmente orientata” data dai giudici alla normativa sulle proprietà comuni, che ne favorisce l’utilizzo a chi si trova in condizioni di incapacità o di ridotta capacità motoria. In questi casi, infatti, il dovere di solidarietà imposto dalla Costituzione prevale sul diritto di proprietà e può limitare le facoltà ad esso correlate.

Parcheggio auto in condominio

Le aree adibite a parcheggio in condominio rientrano tra le cose di proprietà comune: il loro uso spetta a ciascun condomino, ed ognuno non deve ledere il paritetico diritto degli altri di usufruirne. Così ogni comproprietario può servirsene, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne analogo uso [1].

Dunque, se il titolo di acquisto della proprietà condominiale non dispone diversamente, qualunque condomino può beneficiare dell’area adibita a sosta delle vetture, purché non impedisca agli altri lo stesso godimento dell’area.

Parcheggio condominiale: regole di assegnazione posti

Questo principio è tanto facile da affermare quanto difficile da applicare nella pratica, specialmente nei casi in cui i posti auto non bastano per tutti. Spesso i regolamenti condominiali disciplinano l’uso dei parcheggi, assegnandoli ad alcuni condomini in base ai posti sufficienti ed eventualmente stabilendo una turnazione periodica.

Queste norme però sono valide solo se contenute in un regolamento di tipo contrattuale, che deve essere approvato all’unanimità (dai condomini originari o dai successivi acquirenti, per adesione, purché il contenuto delle clausole venga richiamato nei rispettivi atti di acquisto).

A maggioranza, invece, non possono essere determinate esclusioni permanenti di qualche condomino. In tali casi le delibere assembleari sarebbero irrimediabilmente nulle. Ciò significa che chiunque ne ha interesse può impugnarle senza limiti di tempo (le delibere annullabili, invece, vanno impugnate entro 30 giorni dall’adozione, o, per gli assenti alla riunione, dalla data di ricevimento del verbale).

Diritto del disabile al posto auto riservato

I disabili possono vedersi riconosciuto il diritto al parcheggio riservato sotto casa se sono titolari dell’apposito contrassegno per invalidi ed hanno presentato l’apposita domanda al Comune per l’assegnazione dello spazio riservato. In proposito leggi “parcheggio disabili: come richiederlo“.

Ma come decidere l’attribuzione di un posto esclusivo quando il parcheggio è condominiale e gli stalli disponibili per le autovetture non sono sufficienti per coprire le esigenze di posteggio di tutti i condomini? In tali casi il disabile è soggetto alle regole comuni o può prevalere, e se sì perché?

A queste impegnative domanda ha risposto un’articolata sentenza del Tribunale di Verbania [2]. Questa pronuncia ha stabilito che il disabile ha diritto ad un posto auto riservato ed esclusivo nel cortile condominiale, per poter parcheggiare il più possibile vicino all’ingresso dell’edificio.

Il condomino disabile aveva chiesto che gli fosse assegnato uno dei posti auto ricavati all’interno del cortile condominiale in quanto portatore di handicap, ma l’assemblea aveva rigettato la sua istanza.

La delibera, però, era stata adottata a maggioranza e così l’interessato ha proposto ricorso al giudice sostenendo che, trattandosi di un’esclusione dal godimento di un bene comune (apportando anche una modifica del regolamento condominiale), avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità, in base al criterio che abbiamo esposto sopra.

Assegnazione dei posti auto in condominio: a chi?

Qui occorre un breve approfondimento: la norma base del Codice civile in materia di innovazioni sulla proprietà comune [3] stabilisce che quelle dirette al miglioramento, al maggior rendimento o all’uso più comodo sono adottate a maggioranza qualificata, cioè con un numero di voti rappresentativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore millesimale [4].

Nello specifico, la realizzazione di parcheggi condominiali, o la modifica delle loro condizioni d’uso, è soggetta a questa maggioranza “irrobustita” rispetto a quella semplice, che non è sufficiente.

C’è però una profonda differenza tra il concetto di innovazione e quello di modificazione: la prima – ricorda la sentenza – è costituita «da opere di trasformazione in grado di incidere sull’essenza del bene comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione», mentre la seconda concerne «le facoltà del condominio in ordine alla migliore, più comoda e più razionale utilizzazione della cosa comune». Ed inoltre sono vietate le innovazioni che «rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Emerge quindi una netta distinzione tra le innovazioni consentite (che possono essere adottate purché con la maggioranza che abbiamo descritto) e quelle vietate, che sono impossibili a meno che non vi sia l’unanimità dei consensi, perché in tal caso tutti i comproprietari ridefiniscono concordemente l’assetto dei beni comuni e le possibilità del loro utilizzo.

Parcheggio condominiale: esclusioni e divieti

La Cassazione [5] ha considerato innovazione consentita la destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini anche con il criterio dei turni a rotazione, mentre ha considerato vietata l’assegnazione nominativa di posti fissi solo ad alcuni quando limita l’uso o il godimento degli altri [6].

Il rispetto di questi criteri è fondamentale per la validità della decisione adottata; altrimenti è illegittima l’assegnazione definitiva nei confronti di alcuni e con esclusione degli altri, a meno che ciò non avvenga con l’unanimità.

Occorre, dunque, un «rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari» e questo principio vale sempre e in tutti i casi, a prescindere dal fatto che qualcuno di costoro sia disabile: la Suprema Corte ha precisato che l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua naturale destinazione è legittimo «purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini».

Per approfondire i casi possibili in relazione ai condòmini non disabili ti rinviamo all’articolo “parcheggio auto e condominio: regole da seguire“.

Posto auto condominiale al disabile: quando spetta

Arriviamo al punto relativo ai portatori di handicap riconosciuto e al loro diritto di avere un posto auto nel condominio. Il giudice del Tribunale di Verbania ha ritenuto che la delibera di assegnazione dei posti parcheggio a soli 9 condomini (davanti ai rispettivi box di loro proprietà) non era in contrasto con le norme sulle innovazioni vietate, poiché gli altri non avrebbero potuto comunque posteggiare lì le loro auto a pena di impedire l’accesso ai garage.

Inoltre, la conformazione dei luoghi permetteva a tutti i condomini di transitare lungo il percorso, percorrendo quel tratto che, nonostante la presenza delle auto parcheggiate, era di spazio sufficientemente largo a permettere il passaggio delle vetture. Perciò il condominio non aveva sbagliato, adottando la decisione di modifica del regolamento sul punto esprimendosi a maggioranza qualificata: non era necessario in tal caso il consenso unanime. Su questo punto il ricorso del disabile è stato respinto.

Tutto cambia, invece, per quanto riguarda la mancata assegnazione di un posto auto specifico in favore del disabile ricorrente, che aveva anche prodotto in giudizio la documentazione medica attestante la sua patologia e il contrassegno di circolazione e sosta per disabili che gli era stato rilasciato. «Parcheggiare a 5 metri dall’ingresso piuttosto che a 20 potrebbe essere più comodo ma non anche essenziale», aveva sostenuto il condominio; ma questa tesi è stata respinta dai giudici, per le motivazioni che ora esporremo.

I diritti delle persone disabili in condominio

Nel caso deciso, il giudice ha osservato che l’allestimento del parcheggio destinato al disabile non richiedeva «la realizzazione di opere in senso tecnico o l’installazione di strutture aggiunte, ma semplicemente di riservare uno dei posti auto (già esistenti) a sé in quanto portatore di handicap».

Il Tribunale di Verbania ha pronunciato la decisione favorevole al ricorrente appoggiandosi al «diritto inviolabile a una normale vita di relazione» tutelato dall’art. 2 della Costituzione, e al diritto alla salute, protetto dall’art. 32 della medesima Carta. Valori che il giudice ha ritenuto preminenti rispetto al diritto di proprietà, che – sottolinea la sentenza – «può subire limitazioni al fine di assicurare il rispetto del dovere di solidarietà enunciato dall’art. 2 Cost., che mira a consentire proprio l’adeguato svolgimento della personalità, rimuovendo gli ostacoli che si frappongono al superamento di situazioni di disuguaglianza».

Anche il Tribunale di Roma, in una sentenza riguardante un caso analogo [7], facendo leva sulla legge anti-discriminazioni [8] ha ribadito la doverosa preminenza del diritto del portatore di handicap rispetto agli altri condòmini che non hanno simili problemi di salute e di vita. L’assemblea condominiale non può comprimere questi diritti fondamentali delle persone disabili.

I principi costituzionali e legislativi impongono di interpretare le norme sulle innovazioni delle proprietà comuni in condominio «contemperando i diritti di tutti i condomini all’utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture e servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell’edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia».

Quando ciò si verifica il disabile prevale sugli altri condòmini e può essergli consentito un uso più intenso della cosa comune anche a scapito degli altri: il suo diritto risulta preminente perché ha limitazioni della capacità di movimento di cui non soffrono i restanti comproprietari. In tali casi, infatti, come afferma il Tribunale, «si ritiene tollerabile anche una modesta compressione del diritto all’uso della cosa comune quando essa sia giustificata dall’interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pericolo o grave sacrificio».

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/ – Autore: Paolo Remer – 19 Giugno 2023 

Note :

[1] Art. 1102 Cod. civ.

[2] Trib. Verbania, sent. n. 513 del 2.12.2020.

[3] Art. 1120 Cod. civ.

[4] Art. 1136 Cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 9877/2012.

[6] Cass. sent. n. 11034/2016.

[7] Trib. Roma, sent. n. 8863 del 7.6.2022.

[8] L. n. 67/2006.

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