a cura della Redazione di “CondominioWeb”
L’azione esercitata dai singoli condomini che lamentano fenomeni infiltrativi nei loro immobili, presuppone, da un lato, la proprietà del bene in capo agli attori e, dall’altro, la prova della proprietà dei beni da cui si assume derivare la causa delle infiltrazioni in capo ai convenuti, con la conseguenza che la parte che agisce in giudizio per la tutela di tali diritti è tenuta a produrre i titoli di proprietà dai quali derivi tale prova.
Il principio è stato recentemente espresso dal Tribunale di Latina nella sentenza n. 2424 del 14 novembre 2023.
Condomino agisce per il risarcimento dei danni: deve dimostrare la titolarità dell’immobile danneggiato. Fatto e decisione
I proprietari di due locali commerciali (il primo utilizzato nell’ambito dell’attività commerciale di progettazione e installazione di impianti di riscaldamento e condizionamento ed il secondo acquistato in leasing adibito a laboratorio dolciario) facenti parti di un caseggiato subivano copiose infiltrazioni.
I due condomini ritenevano che le infiltrazioni derivassero in parte dai sovrastanti terrazzi condominiali e in parte dalle proprietà esclusive di alcuni condomini; di conseguenza citavano in giudizio il condominio e gli altri condomini responsabili, richiedendo che, accertata e dichiarata la responsabilità dei convenuti, fossero condannati, congiuntamente in solido o disgiuntamente, all’eliminazione delle cause delle lamentate infiltrazioni, ponendo in opera tutte le opere necessarie a tale scopo.
In ogni caso gli attori pretendevano il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi che fossero conseguenza diretta delle infiltrazioni.
Gli attori facevano presente che i solleciti, finalizzati all’intervento da parte dei convenuti, erano rimasti privi di riscontro e, quindi, avevano potuto effettuare lavori di tamponamento nei loro locali, senza però poter intervenire sulle parti comuni e di proprietà dei singoli e, pertanto, senza poter operare definitivamente sulla rimozione del problema.
Si costituiva in giudizio il condominio che eccepiva, tra l’altro, la carenza di legittimazione attiva degli attori, per non essere proprietari di immobili all’interno del fabbricato condominiale.
Inoltre, rappresentava la necessità di tenere in considerazione la condotta degli attori sotto il profilo dell’aggravamento dei danni rilevante ai fini dell’applicazione dell’art.1227 c.c. Infine, chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa della società costruttrice del fabbricato condominiale affinché questa venisse chiamata a garantire e manlevare il condominio in caso di riconosciuta esistenza dei vizi quale causa delle infiltrazioni lamentate.
Si costituiva in giudizio anche altra società condomina e la terza chiamata. Il Tribunale ha dato torto agli attori. Lo stesso giudice ha notato che l’azione presa in considerazione presuppone la prova della proprietà del bene in capo ai danneggiati e la prova della titolarità dei beni in capo ai danneggianti dai quali si ritiene provengano le infiltrazioni.
Come ha notato il Tribunale gli attori, invero, non hanno allegato all’atto di introduttivo del giudizio alcuna produzione documentale diretta a poter permettere di accertare i titoli di proprietà vantati.
Tale carenza documentale, tenuto conto anche delle eccezioni opposte in tal senso dalle parti convenute, non è risultata superabile con l’ausilio delle visure catastali allegate alla Consulenza tecnica d’ufficio, tenuto conto dell’onere probatorio in tal senso incombente sulla sola parte attrice (anche ex art. 2697 c.c.).
Gli attori non hanno prodotto neppure documentazione utile ai fini della verifica della legittimazione passiva delle parti citate in giudizio, le quali, a ragione, hanno più volte eccepito tale omissione.
Del resto il CTU nominato si è limitato (in conformità ai quesiti ricevuti e nei limiti delle proprie competenze) a riscontrare la provenienza delle infiltrazioni da alcuni immobili identificati con i rispettivi censimenti catastali, senza, tuttavia, chiarire a quali soggetti si riferiscono i beni evidenziati.
Alla luce di quanto sopra il giudicante non ha potuto verificare non solo la legittimazione attiva delle parti attrici, ma anche quella passiva delle parti evocate in giudizio.
Considerazioni conclusive
Il condomino, proprietario di un bene immobile danneggiato da fenomeni infiltrativi, deve offrire la prova della titolarità del bene per proporre azione di risarcimento contro il condominio.
La titolarità della posizione soggettiva è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l’attore ha l’onere di allegare e di provare, mentre la carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d’ufficio.
In altre parole grava sull’attore l’onere dimostrativo della titolarità proprietaria dell’immobile fornendo prova mediante deposito con l’atto introduttivo o memorie istruttorie.
Si è però escluso che l’efficacia probatoria sulla titolarità dell’immobile danneggiato possa rinvenirsi nelle delibere relative agli eventi infiltrativi poiché non dimostrano la qualità di proprietario dell’immobile (Trib Avellino 18 luglio 2023, n. 1191).
Ciò in quanto, in assenza del titolo di acquisto non è provato lo status di comproprietari degli attori (potendo, infatti, trattarsi di condomini apparenti).
Allo stesso modo la reale proprietà dell’immobile danneggiato non può emergere ricorrendo alle visure catastali allegate alla CTU. Anche quest’ultima non può essere utilizzata per colmare le lacune probatorie in cui sia incorsa una delle parti o per alleggerirne l’onere probatorio.
Le parti, infatti, non possono sottrarsi all’onere probatorio di cui sono gravate, ai sensi dell’art. 2697 c.c. e pensare di poter rimettere l’accertamento dei propri diritti all’attività del consulente (Cass. civ., sez. III, 18/09/2020, n. 19631).
Il ricorso al consulente deve essere disposto non per supplire alle carenze istruttorie delle parti o per svolgere una indagine esplorativa alla ricerca di fatti o circostanze non provati, ma per valutare tecnicamente i dati già acquisiti agli atti di causa come risultato dei mezzi di prova ammessi sulle richieste delle parti (Cass. civ., sez. III, 06/12/2019, n. 31886).
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb
CONTATTI : info@condominioweb.com – https://www.condominioweb.com/