a cura della Redazione di “CondominioWeb”
L’assemblea in prima convocazione, per prassi e pro-forma, viene convocata in orari nei quali si ha la certezza che i condomini non saranno mai presenti. Ai fini della redazione del verbale, inoltre, la legge non fa distinzione tra prima e seconda convocazione. Quello che conta è che il verbale rappresenti il resoconto delle riunioni.
Il verbale non dà conto di quanto avvenuto nell’assemblea in prima convocazione. Fatto e decisione
La Corte di appello di Messina ha rigettato l’appello proposto da una condomina confermando la sentenza di primo grado.
Il giudizio nasceva come impugnativa di tre delibere assembleari per violazione dell’art. 1130, n. 7 c.c. (concernente la tenuta dei registri condominiali) e dell’art. 1136, ultimo comma, c.c. (relativo alla redazione del verbale assembleare e conseguente trascrizione nel registro tenuto dall’amministratore).
L’attrice, inoltre, contestava l’approvazione dei bilanci consultivi, aventi ad oggetto tre distinti contratti di appalto per lavori straordinari, lamentando la errata ripartizione delle spese attinenti a beni di proprietà esclusiva (in particolare: componenti dei balconi), che non erano state attribuite ai rispettivi proprietari ma a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà generale.
Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e formulando domanda riconvenzionale, nel senso di una rideterminazione delle spese contestate nel caso in cui il giudicante avesse accettato il criterio di ripartizione invocato da parte attrice.
Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che “non fosse necessaria la compilazione del verbale assembleare di prima convocazione, essendo sufficienti ai fini della verifica del suo esito le dichiarazioni dell’amministratore contenute nel verbale di seconda convocazione”.
La restante domanda veniva rigettata per la genericità delle contestazioni riferite ad interventi su parti del condominio che l’attrice non aveva ben identificato.
Peraltro, l’attribuzione delle spese inerenti ai balconi (frontalini, lesene, parapetti ecc.) a tutti i condomini era giustificata dalla funzione decorativa degli stessi.
Riproposte in sede di appello le stesse domande, la Corte nel rigettare la censura concernente la mancata verbalizzazione dell’assemblea in prima convocazione ha richiamato un orientamento della Corte di cassazione, secondo il quale la “necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima; la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida” (Cass., sez. 6-2, 24 ottobre 2014, n. 22685; Cass., sez. 2, 13 novembre 2009, n. 24132; Cass., sez. 2, 24 aprile 1996, n. 3862).
In conformità a tali principi il verbale oggetto di impugnativa era stato ritenuto regolare, avendo il presidente di turno (in entrambe le sedute) verificato la regolarità delle convocazioni e della costituzione dell’assemblea in seconda convocazione: il tutto sulla base del presupposto che l’amministratore avesse riferito oralmente quanto previsto al fine della impossibilità di tenere l’assemblea in prima chiamata.
Quanto al merito della questione, una volta accertato in fatto che gli elementi del balcone sottoposti ad opere di carattere straordinario presentavano, rispetto alla facciata, caratteristiche tali da farli considerare elementi che integravano il decoro architettonico dell’insieme della struttura, la Corte del merito non poteva che confermare la decisione di primo grado richiamando, a tale fine, il costante orientamento della Corte di legittimità sul punto.
Infatti, è oramai pacifico che “gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti), svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (Cass., sez. 2, 19 gennaio 2000, n. 568).
Considerazioni conclusive
Tra le questioni esaminate dalla Corte di appello, quella di carattere meramente formale (regolarità del verbale assembleare di prima convocazione privo della verbalizzazione negativa dell’assemblea) pur essendo stata decisa in conformità con l’orientamento maggioritario della giurisprudenza è stata oggetto di una differente presa di posizione della Corte di cassazione.
Questa, infatti, con la sentenza n. 5014 del 22 maggio 1999 aveva ritenuto che “nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 cod. civ.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative” (nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione.
La Suprema Corte, sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).
Solo in tal modo, quindi, sarebbe salvaguardata l’esigenza di trasparenza e chiarezza che deve essere alla base di una corretta amministrazione condominiale.
Corre l’obbligo di evidenziare che le delibere oggetto di impugnativa erano state approvate dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012, che ha modificato l’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. nel senso che, attualmente, il verbale deve avere ad oggetto la riunione e non più – come in passato – le deliberazioni assembleari.
In questo senso, c’è da chiedersi se non sia più corretto richiamarsi all’indirizzo giurisprudenziale più restrittivo e apparentemente isolato, che aveva considerato non conformi alla legge le delibere dal cui verbale non fosse possibile verificare quanto accaduto nel corso della prima convocazione dell’assemblea, che per prassi va deserta.
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura dell’ Avv. Adriana Nicoletti
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