a cura dell’Associazione “Avvocato in famiglia”
Il grave errore commesso dalle banche dal 2000 al 2013 può salvare la casa. Annullata l’ipoteca e contratto di mutuo nullo!
La crisi economica dell’ultimo decennio non ha lasciato indenni nemmeno le banche. Se da un lato l’accesso al credito è stato un problema diffuso per famiglie e imprenditori, dall’altro anche le banche hanno sofferto e soffrono dalla scarsa domanda di mutui.
Mutui: Finanziamento fino all’80%
Le banche in sede di stipula del contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile non concedono mai una somma pari all’intero valore del bene. Bensì danno al mutuatario acquirente del bene al massimo l’80% del valore dell’immobile. Almeno questo è quello che loro dichiarano.
Cosa avrebbero dovuto fare (ma non hanno fatto) in caso di finanziamenti superiori all’80%
Un mutuo erogato fino al 100% del valore d’acquisto è diverso dal solito mutuo. Quando questi sono concessi, in particolare, sono richieste ulteriori garanzie. Invero, quando le banche decidono di finanziare in toto l’acquisto dell’immobile devono richiedere garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sullo stesso iscritta. E’ infatti obbligatoria, e ben prevista dal TUB, la concessione di una fideiussione oppure un pegno su titoli di Stato corrispondente al 20% del finanziamento concesso.
Ecco la parte debole della banca. Visto che la disciplina vigente, quella che regolamenta il credito fondiario, stabilisce che i mutui non possono superare l’80% del valore dell’immobile. Viene fatta salva la possibilità, per ovviare al limite dell’80%, di stipulare una polizza fideiussoria a copertura della parte eccedente il sopraccitato limite, gli istituti di credito che propongono mutui a copertura totale del valore dell’immobile sono molto cauti nell’erogazione di questi finanziamenti.
La Cassazione con sentenza n. 17352 del 13.07.2017 ha statuito la nullità dei mutui fondiari che superano la soglia di finanziabilità dell’80%.