a cura della Redazione di “CondominioWeb”
L’inquilino, cioè il conduttore di un’unità immobiliare, può assumere l’incarico di amministratore di quell’edificio, sempre che sia in possesso dei requisiti richiesti dalla legge. Partiamo dal quesito del nostro lettore: “Buongiorno, avrei bisogno di capire una cosa: dal 2018 al 2020 ho amministrato il condominio nel palazzo dove ho in proprietà il mio studio. Adesso mi chiedono di fare la stessa cosa nel palazzo dove abito, solo che qui non sono proprietario ma vivo in locazione. Posso comunque assumere l’incarico? Preciso che non ho mai seguito corsi né di formazione iniziale né di aggiornamento, gli altri abitanti dell’edificio si rivolgono a me in quanto sanno che sono ragioniere”.
Al nostro lettore dobbiamo dire che, per quanto strano possa apparire, lo status di inquilino non è uguale a quello di proprietario se si guarda ai requisiti richiesti per la gestione del condominio. Andiamo per ordine
Conduttore e condominio
Una precisazione pare doverosa: sebbene nel linguaggio colloquiale sovente il termine inquilino sia utilizzato per individuare genericamente chi abita in condominio, in termini tecnico-giuridici la situazione è differente.
Il conduttore anche detto inquilino, infatti, è il titolare di un diritto personale di godimento su un’unità immobiliare. Egli, siglando il contratto di locazione, diviene titolare del diritto personale di godere di una cosa mobile o immobile per un dato tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo. Tale definizione si differenzia da quella di condòmino che è il proprietario dell’unità immobiliare ubicata in condominio.
Per lungo tempo si è affermato che la presenza del conduttore in condominio fosse indifferente per l’amministratore: con ciò si voleva significare che il mandatario non aveva alcun obbligo rispetto all’inquilino.
La legge n. 220/2012 e prima di essa la giurisprudenza hanno modificato questa conclusione. Oggi è certo che l’amministratore:
- deve conoscere i dati del conduttore (art. 1130 n. 6 c.c.) e gli estremi della registrazione del contratto (art. 13 l. n. 431/98);
- deve corrispondere con il conduttore in relazione alle questioni di suo interesse (artt. 1129 – 1130 bis c.c.);
- può assumere iniziative giudiziali, eventualmente previa delibera assembleare, contro il conduttore che non rispetti quanto stabilito dal regolamento condominiale.
Chiariti questi aspetti generali sui rapporti tra inquilino e condominio, è utile entrare nel dettaglio della questione sottopostaci dal nostro lettore.
Amministrazione e requisiti di legge
Ai sensi dell’art. 71-bis, primo comma, disp. att. c.c. può svolgere l’incarico di amministratore, colui che;
- abbia il godimento dei diritti civili;
- non sia stato condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- non sia interdetto o inabilitato;
- il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
- abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Il secondo comma del medesimo articolo specifica che qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile non è necessario che abbia conseguito il diploma di scuola superiore, né che abbia frequentato un corso di formazione iniziale e che svolga attività di formazione periodica.
Conduttore-amministratore: formazione iniziale ed aggiornamento sono obbligatori
Gli elementi generali, in merito alla distinzione tra inquilino e condòmini, nonché l’analisi dei requisiti che devono essere posseduti per svolgere l’incarico di amministratore, ci consentono di fornire una risposta precisa e senza margini di dubbio al nostro lettore.
Lui, in quanto conduttore, deve essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dall’art. 71-bis, primo comma, disp. att. c.c. e quindi oltre a quelli di onorabilità, anche di quelli inerenti alla formazione iniziale e periodica.
Non solo, a nulla vale l’aver svolto in precedenza, nel biennio 2018-2020: il quinto comma dell’articolo testé citato, infatti, prevede l’esenzione dall’obbligo di aver conseguito il il diploma di scuola secondaria di secondo grado e di aver frequentato un corso di formazione iniziale solo per chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nel triennio giugno 2010 – giugno 2013.
In sintesi: se il nostro lettore (inquilino) vorrà assumere quell’incarico di gestione potrà farlo, ma a condizione di frequentare un corso di formazione iniziale e poi svolgere attività di formazione periodica.
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura Avv. Alessandro Gallucci
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