a cura della Redazione di “CondominioWeb”
Nei caseggiati bagni e cucine sono posti, normalmente in colonna, l’uno sopra all’altro, in corrispondenza delle condutture montanti e discendenti, con la conseguenza che sussistono tubazioni di interesse comune che non rispettano assolutamente le distanze. L’art. 889 c.c. (Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi) non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario, anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano.
Questo principio non vale se lo spostamento delle tubazioni è successivo alla nascita del condominio. A tale proposito merita di essere segnalata la sentenza del Tribunale di Prato n. 253 del 23 marzo 2024. Spostamento attacchi, scarichi e sanitari del bagno di un condominio e violazione delle distanze legali. Fatto e decisione
Il proprietario di un appartamento citava davanti al Tribunale i vicini domandando l’accertamento del posizionamento degli impianti di adduzione e di scarico all’interno dell’immobile dei convenuti in violazione dell’art. 889 c.c., con condanna al ripristino delle distanze legali e al risarcimento dei danni, anche non patrimoniali subiti.
L’attore sosteneva, tra l’altro, che era stato demolito un bagno al primo piano e vi era stato un cambio di destinazione d’uso del locale soffitta al secondo piano in mansarda, con realizzazione di un nuovo bagno; che gli scarichi e i sanitari del servizio igienico al primo piano, precedentemente ubicati sulla parete interna dell’appartamento dei convenuti, erano stati spostati sulla parete di confine con la proprietà dell’attrice; che tale bagno inizialmente confinava con il vano cucina del proprio appartamento, mentre adesso si trovava adiacente al soggiorno.
Di conseguenza l’attore rilevava che il continuo rumore degli scarichi dei bagni aveva peggiorato le sue condizioni di vita.
I convenuti si difendevano facendo presente che tali opere erano state eseguite nel rispetto della normativa sulle distanze legali; in particolare notavano che gli scarichi e i sanitari del servizio igienico non erano stati spostati sulla parete di confine, ma, piuttosto erano state adattate le calate per gli scarichi della colonna condominiale, già presenti sulla medesima parete, in quanto destinati, secondo il progetto originario, a servizio del medesimo bagno; nell’esecuzione delle opere, i convenuti sostenevano di aver inserito, nella muratura di confine, materiale fonoassorbente e schiuma al fine di insonorizzare le tubazioni; con riferimento agli interventi posti in essere al secondo piano, evidenziavano che non erano stati ancora installati gli accessori per il funzionamento del secondo bagno, ma solo predisposti gli attacchi; in ogni caso ritenevano che l’esistenza di un secondo bagno in un’abitazione di taglio medio, doveva ritenersi essenziale, giustificando la disapplicazione, nell’edificio condominiale, di quanto previsto dall’art. 889 c.c.; infine, facevano presente che anche il bagno dismesso era posto a confine con la proprietà dell’attrice, con la conseguenza che le immissioni di rumore non potevano ritenersi intollerabili.
Il Tribunale ha dato torto ai convenuti. Lo stesso giudice ha rilevato, tra l’altro, che, con le citate opere, i convenuti, per quanto riguarda il primo piano del loro appartamento, avevano smantellato il bagno preesistente (con tubazioni a distanza illegale per volontà del costruttore) e, spostando le tramezzature al fine di trasformarlo in ripostiglio, avevano realizzato un nuovo servizio igienico dove precedentemente si trovava il guardaroba. Secondo il Tribunale non è lecito sostenere che l’installazione dei nuovi attacchi sulla parete di confine (a distanza illegale) sia stata legittimata da una preesistente servitù di mantenimento delle tubazioni a distanza inferiore rispetto a quella prescritta dalla legge (art. 889 c.c.). In realtà, nel caso di specie, la violazione delle distanze legali è conseguente allo spostamento di una servitù preesistente. A seguito di tale operazione gli attacchi del water, nonché la cassetta di risciacquo del servizio igienico, sono risultati, effettivamente, collocati a distanza inferiore a quella prescritta dalla legge rispetto all’appartamento dell’attore. È stata quindi accolta la domanda risarcitoria atteso che, in tema di distanze legali vale il principio per cui la violazione della legge (art 889 c.c.) determina un danno patrimoniale in re ipsa. L’attore non ha dato né offerto la prova dell’intensità delle conseguenze della continuità del rumore degli scarichi sulla propria serenità domestica, limitandosi ad offrire una descrizione della situazione lesiva. In difetto di allegazione e prova dell’intensità del pregiudizio subito, non è stata accolta la richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale, considerato, altresì, che lo scarico del wc era collocato a distanza inferiore rispetto a quella legale anche secondo lo stato dei luoghi preesistente.
Considerazioni conclusive
A seguito dello spostamento di una servitù preesistente, i convenuti hanno violato le distanze legali previste dall’articolo 889 c.c. Tale norma prescrive che chi vuole installare tubi conduttori d’acqua (pura o lurida), comprese le grondaie, ovvero tubi conduttori di gas, et similia, e loro diramazioni, deve osservare la distanza di almeno un metro dal confine. Stante la dizione “et similia” l’elencazione deve ritenersi esemplificativa, riguardando tutte le condutture aventi un flusso costante di sostanze liquide o gassose. Infatti, il legislatore ha tenuto conto della loro potenziale attitudine ad arrecare danno alla proprietà contigua, stabilendo una presunzione ex ante di pericolosità per quelle collocate ad una distanza inferiore. Come viene precisato nella sentenza in commento, il CTU ha rilevato la violazione delle distanze tenendo conto degli elementi visibili, come gli scarichi e gli attacchi che, in forza della locuzione “et similia” di cui al comma 2 dell’art. 889 c.c., rientrano nell’ambito applicativo della norma. In ogni caso, il condomino che realizza un nuovo bagno o lo ristruttura per mettere a norma l’impiantistica, se è possibile, deve rispettare le distanze di cui all’art. 889 c.c., qualora i lavori possano essere eseguiti con soluzioni più onerose ma contemperando i reciproci interessi tra i condomini in modo tale da garantire i diritti del vicino, seppur non assicurando l’integrale rispetto delle distanze (Cass. civ., sez. II, 02/02/2016, n. 1989). In altre parole la deroga al rispetto delle distanze presuppone l’impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni.
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb
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