a cura della Redazione di “CondominioWeb”
La nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo. In linea generale bisogna considerare che il comportamento del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, è illecito perché impedisce agli altri condomini di utilizzare lo spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà.
Il singolo condomino, però, può considerarsi autorizzato alla modifica del bene comune al fine di ottenere un più intenso vantaggio a favore della sua proprietà esclusiva, in quanto proprio questa è la finalità dell’uso delle parti comuni rispetto alle proprietà individuali: rendere più agevole e funzionale il godimento di queste ultime.
Il principio sopra espresso consente di considerare legittimo anche il parcheggio di un camper nel cortile comune?
Il problema è stato recentemente affermato dal Tribunale di Pavia nella recente decisione n. 1222 del 13/10/2023
Posteggiare il camper nel cortile comune è possibile ma nel rispetto dei limiti di legge. Fatto e decisione
In un complesso immobiliare costituito da alcune villette a schiera, i titolari di una di esse citavano in giudizio i proprietari della villetta vicina, lamentando che i convenuti posteggiavano, in modo prolungato e ripetuto, nell’area comune, un camper di dimensioni tali da occupare completamente l’area di accesso carraio, occupando lo spazio di manovra necessario per accedere con la propria vettura alla propria abitazione.
Gli attori facevano presente che una disposizione del proprio atto di compravendita stabiliva che l’area comune doveva essere destinata solamente al “passaggio comune”.
Si costituivano in giudizio entrambe le parti convenute allegando che la sosta dei loro camper avveniva 5 – 6 volte l’anno per una durata mai superiore al tempo necessario per le operazioni preliminari alla partenza e che tale condotta non pregiudicava la contemporanea fruibilità da parte degli attori dell’area comune. Il Tribunale ha dato torto agli attori.
Il giudice toscano ha tenuto conto della CTU che ha evidenziato la possibilità degli attori di accedere, con la loro vettura, alla propria abitazione anche quando il camper dei convenuti era posizionato nel cortile comune.
In altre parole è stata smentita l’affermazione dell’attrice circa l’esistenza di un impedimento alla fruizione del bene comune per il transito.
In ogni caso, il Tribunale ha sottolineato che l’uso esclusivo tenuto dai convenuti, mediante la sosta turnaria dei loro camper, non era costante, atteso che il mezzo in questione veniva posteggiato nell’area comune 5 – 6 volte l’anno, per il tempo necessario alla preparazione del mezzo, con sosta per giornate e/o nottate intere ma non oltre.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha ritenuto che l’uso esclusivo del bene comune tenuto dai convenuti non fosse idoneo a modificare la destinazione del bene comune proprio perché saltuario.
In ogni caso, lo stesso giudice ha affermato che la locuzione citata dagli attori e presente nel proprio atto di compravendita non era da considerare un limite regolamentare della proprietà, atteso che la stessa è presente soltanto nella parte descrittiva
Considerazioni conclusive
La nozione di “pari uso” non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.
Ne deriva che per stabilire se l’uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio o alla comunione – e perciò da ritenersi non consentito a norma dell’art. 1102 c.c. – non deve aversi riguardo all’uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. civ., sez. VI, 06/05/2021, n. 11870; Cass. civ., sez. II, 16/04/2018, n. 9278).
In questa prospettiva è già stato affermato che un’area esterna comune adibita a parcheggio dei veicoli dei condomini può essere da costoro utilizzata per parcheggiarvi delle roulotte (se nel regolamento condominiale non sono in proposito previsti particolari divieti o limitazioni), trattandosi di un uso particolare dalle cosa comune che non ne altera la destinazione e non limita l’uso paritetico da parte degli altri condomini, per “pari uso” dovendosi intendere non l’uso identico in concreto (atteso che l’identità spaziale e temporale delle utilizzazioni concorrenti comporterebbe il sostanziale divieto per ogni condomino di fare qualsiasi uso particolare della cosa comune), bensì l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio; di conseguenza deve ritenersi nulla perché lesiva del diritto di ciascun condomino all’uso della cosa comune la delibera con la quale l’assemblea, senza l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio, vieti il suddetto uso particolare (parcheggio di roulotte) delle aree comuni (Cass. civ., sez. II, 26/09/1998, n. 9649).
Del resto, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., sez. II, 30/05/2003, n. 8808).
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura Avv. Marco Borriello
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