a cura della Redazione di “CondominioWeb”
In un condominio, a seguito di infiltrazioni provenienti da un cespite comune o da un bene sottoposto alla custodia e alla manutenzione del fabbricato, qualora si verifichino dei conseguenti danni a carico dell’immobile adiacente o sottostante, potrebbe accadere che le parti non trovino alcun accordo sul riconoscimento dell’indennizzo o sulla misura dello stesso. In questi casi, la risoluzione giudiziale della vicenda diventerebbe inevitabile.
Ovviamente, ciò comporterebbe il trascorrere del tempo necessario alla conclusione dell’azione legale.
Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Cosenza, appena culminato con la sentenza n. 1498 del 19 settembre 2023, è stata avanzata una domanda risarcitoria nei riguardi del titolare di una corte che copriva un immobile. Ebbene, nelle more dell’azione legale, il proprietario del bene ritenuto responsabile dell’evento dannoso era cambiato.
All’ufficio calabrese, pertanto, è stato affidato il compito non solo di accertare la responsabilità dei fatti, ma anche di individuare il soggetto legittimato a rispondere dei danni, cioè il vecchio o il nuovo proprietario della copertura.
È opportuno, però, procedere con calma e approfondire, prima, il caso concreto.
Obbligo risarcitorio in condominio: chi paga? Fatto e decisione
In un fabbricato, i due comproprietari di un box auto, in parte sottoposto ad una corte pavimentata privata e in parte sottostante al condominio, sostenevano di aver patito delle infiltrazioni provenienti dal suddetto solaio, rispettivamente, nel dicembre del 2016 e nel dicembre del 2017. Tali circostanze si erano verificate a causa delle cattive condizioni della copertura e per il pessimo stato della sua impermeabilizzazione. Per questa ragione, citavano in giudizio il titolare del cespite soprastante nonché il condominio.
Dinanzi al Giudice di Pace di Cosenza, il proprietario convenuto eccepiva il difetto di legittimazione passiva. Nel settembre del 2017, il bene era stato, infatti, ceduto ad una signora.
Instauratosi, quindi, il contraddittorio anche nei riguardi della neo proprietaria e esauritasi l’istruttoria, il magistrato de quo accoglieva la domanda, condannando le parti convenute al pagamento di circa 1200 euro, ripartendone il relativo onere in base ai criteri di cui all’art. 1126 cod. civ.
Avverso tale decisione, però, la neo proprietaria della corte pavimentata, ritenuta responsabile dell’evento lesivo in contestazione, proponeva appello. Per l’appellante, infatti, ogni conseguenza del sinistro per cui vi era causa, doveva essere attribuita al vecchio proprietario del cespite.
Per il Tribunale di Cosenza, però, giudice dell’appello, tale conclusione era condivisibile soltanto per le infiltrazioni verificatesi nel 2016. Sul punto, perciò, l’appello è stato rigettato e la sentenza di prime cure è stata confermata.
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in esame, il Tribunale di Cosenza conferma, innanzitutto, che in tema di beni che svolgono la funzione di copertura in un fabbricato, indipendentemente dalla titolarità privata dei medesimi, il condominio non può sottrarsi agli obblighi di conservazione.
Ciò avviene in ragione dell’utilità comune svolta da un lastrico o da una terrazza a livello per gli immobili sottostanti.
In caso di danni, pertanto, l’ente sarebbe responsabile per l’omessa manutenzione e dovrebbe risponderne in base alla ripartizione stabilità dall’art. 1126 cod. civ. “in tema di condominio di edifici, qualora l’uso del lastrico solare, ovvero della terrazza a livello, non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ex art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Il concorso di tali responsabilità va risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Cass. civ. Sez. II, 07/02/2017, n. 3239)”.
Chiarito questo aspetto, l’ufficio in appello ha precisato che il danno provocato da un immobile determina un obbligo personale e non accessorio a carico del titolare del bene. Per questa ragione, in ragione della responsabilità per le cose in custodia (art. 2051 cod. civ.), risponde del risarcimento colui che al momento dell’evento lesivo era il proprietario e non certo quello divenuto successivamente tale. Ciò perché l’obbligo di conservazione e manutenzione di un bene va riferito al momento in cui sarebbe stato disatteso questo impegno e non certo allorquando il debito risarcitorio dovesse essere accertato giudizialmente “il condomino creditore che intenda agire “in executivis” contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l’obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato (Cass. Civ., Sez. II, 1 luglio 2004, n. 12013)”.
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura Avv. Marco Borriello
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