a cura della Redazione di “CondominioWeb”
L’art. 1102 c.c. stabilisce che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”. Alla luce di tale principio, il singolo condòmino può intervenire sulle parti comuni per trarne una migliore utilità nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e dal regolamento condominiale. Un caso frequente di modifica alla cosa comune per iniziativa del singolo condòmino è l’apertura di un varco su di un muro perimetrale dell’edificio per consentire l’accesso ai propri locali. Al fine di poter legittimamente effettuare il suddetto intervento è necessario che lo stesso non comprometta la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico dell’intero edificio. Inoltre, la modifica non deve diminuire o rendere più difficoltoso l’esercizio dei diritti agli altri condòmini.
Si discute, quindi, dell’apertura di un varco praticata nel muro comune per mettere in comunicazione una proprietà esclusiva con aree comuni dell’edificio condominiale, vertendosi ” in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio” ( Cass. n. 8591/1999).
Ipotesi questa – oggetto della presente disamina – che va tenuta distinta dal diverso caso in cui il varco nel cortile condominiale venga aperto per accedere ad altro edificio in cui il condòmino sia proprietario di un fondo, poiché in tal caso si costituisce una servitù che richiede il consenso di tutti i condomini.
Al condòmino è, dunque, consentito l’uso più intenso della cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., solo per attività che rimangano circoscritte alla sfera giuridica del condominio. ( cfr. Cass. n. 3345 del 2018)
Quando è consentita l’apertura di un varco d’accesso nel muro di recinzione che separa il cortile condominiale dalla proprietà del singolo condòmino?
La Corte d’Appello di Roma si è recentemente occupata delle questione ( sentenza n. 2384 del 31 marzo 2023).
Apertura di un varco d’accesso nell’area condominiale? Modifica inammissibile ove pregiudichi il decoro architettonico dell’edificio condominiale. Fatto e decisione
Il proprietario dell’appartamento al piano terra di uno stabile condominiale conveniva in giudizio il Condominio medesimo perché venisse accertato e dichiarato il diritto ad aprire, a sue esclusive spese, un cancello pedonale nel muro delimitante il proprio giardino dal cortile condominiale, sulla parte sinistra della vasca ornamentale presente nel cortile e conseguentemente che venisse annullata la relativa delibera condominiale nella parte in cui si esprimeva parere contrario alla apertura di detto cancello.
Costituitosi il Condominio che chiedeva il rigetto delle domande ed effettuata l’istruttoria documentale, il Tribunale di Roma riconosceva il diritto dell’attore di aprire nel muro di recinzione il varco d’ accesso dal proprio giardino al cortile condominiale; tuttavia, stabiliva il divieto di alterare e/o modificare l’aiuola rialzata e la vasca ornamentale così come posizionati nel vialetto condominiale.
Annullava, pertanto, la delibera condominiale nel punto in cui l’assise condominiale aveva espresso parere contrario all’apertura del cancello pedonale e condannava il Condominio alla refusione delle spese di giudizio in favore dell’attore.
Proponeva appello il condòmino chiedendo la riforma della sentenza gravata poiché il Tribunale pur avendo autorizzato l’apertura del cancello pedonale, non aveva disposto l’arretramento dell’aiuola rialzata, posizionata sul lato sinistro del cortile condominiale, rendendosi così, di fatto, impossibile il passaggio.
Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto dell’appello principale e formulando appello incidentale in merito alla concessa autorizzazione all’apertura di un varco di passaggio nel cortile condominiale per alterazione del decoro architettonico.
La Corte d’Appello rigettava l’appello principale ed accoglieva l’appello incidentale ritenendo impossibile
la realizzazione del varco d’accesso senza l’arretramento di circa un metro della aiuola condominiale, con conseguente alterazione del decoro architettonico.
Considerazioni conclusive
La Corte d’Appello ha osservato che l’apertura di un varco d’accesso nell’area condominiale, può essere autorizzata a patto che non alteri la destinazione delle parti comuni, non impedisca ad altri di farne pari uso, ex art. 1102 c.c., e rispetti il decoro architettonico e la stabilità del fabbricato.
La giurisprudenza è univoca nel ritenere che il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare a esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all’apertura o all’ampliamento di un varco di accesso al cortile condominiale o alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e decoro architettonico del fabbricato ( cfr. Corte di Cassazione n. 11445/2015; Corte d’Appello di Palermo n. 1170 del 2022; Trib. Nocera Inferiore n. 173 del 2020; Corte d’Appello L’Aquila n. 860/2020)
Nel caso di specie, è stata ritenuta impraticabile la realizzazione del varco d’accesso senza l’arretramento di circa un metro della aiuola condominiale e della vasca ornamentale del cortile. Tali modifiche, se concesse, avrebbero comportato l’alterazione del decoro architettonico del fabbricato; conseguentemente, la Corte ha ritenuto inammissibile l’apertura del cancello pedonale nel muro condominiale.
In tal senso, appare fondamentale ricordare quanto stabilito dalla prevalente giurisprudenza ( tra le altre sentenza della Cassazione n. 10350 del 11/05/2011) secondo cui: “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.
La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione.”
Fonte: https://www.condominioweb.com – a cura dell’ Avv. Mariano Acquaviva
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